当サイトの目的
サブリース投資マンション等被害者相談センターは、ＮＰＯ法人日本住宅性能検査協会が運営しています。私たちは、2004年の設立以来、住宅のトラブル解決を支援してきたNPO法人です。
サブリース投資マンション等被害者相談センターでは、シェアハウス、一棟マンション・アパートの投資スキームに対する融資における債務者（物件オーナー）と債権者（金融機関）の「出口の経済的合理性」を検証します。
収益予測によっては債権者（金融機関）の同意の下、継続所有を検討したり、他方では最有効利用となるものにコンバージョンし売却する等、事業再建計画案をご提案します。
ご相談対象の物件
- 一棟投資マンション・アパート
※スルガ銀行一棟物収益物件の対応相談
「不動産ADR経営総合対策室」
二つの委員会で構成されています。
（一）不動産ADR調停案作成検討委員会
家賃減額請求・サブリース契約解除等の申し出内容の精査及び対処方法検討。
サブリース契約解除の場合、サブリース管理会社等の紹介（内容精査後）、また、不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査。
各モデルの収益予測および物件価値を検証し、実勢売買価格調査・不動産鑑定評価・金融資産調査など多岐に渡る項目についての調査報告書を作成し、当該物件の活用方法を検討します。
そして、その報告書を基に調停案作成基礎資料の「事業再生計画案」を作成します。
（二）サブリース投資不動産不正取引調査委員会
建築基準法違反や土地売買業者の売買契約書に瑕疵があるもの。取引において宅地建物取の業違反が疑われる悪質なケースもあります。
また銀行融資の中には不正融資と思われる事案も散見されます。これらの取引を精査して、適切な対処方法を検討致します。
解決の手順
１．家賃増減額調停
借地借家に伴う借賃の増減請求の手続としては、まず、最初に「不動産ADR」に調停の申立をして下さい。いきなり訴訟で争うことはできません（調停前置主義、民事調停法第24条の2）。
２．サブリース契約解除若しくは大幅な家賃減額の時
→ 取引金融機関に「リスケ・金利減免・元本カット」の申立書を送付。
→ 取引先金融機関応諾後「不動産ADR調停案作成検討委員会」による「事再生計画」の作成
→ 取引先金融機関と調停開始
調査及び事業再生計画作成
「不動産ADR調停案作成検討委員会」では、不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査します。
各モデルの収益予測および物件価値を検証し、実勢売買価格調査・不動産鑑定評価・金融資産調査など多岐に渡る項目についての調査報告書を作成します。
そして、その報告書を基に調停案作成基礎資料の「事業再生計画案」を作成します。
調停には、「事業再生計画案」は必須となります。
作業内容
＊複数棟の場合、棟単位で作成します。
- 現地調査
- 建築基準法等のチェック
- 仲介業者、サブリース管理会社、買取業者選定及び交渉
- 物件価値の検証
- 買取業者選定及び交渉（買付証明書等の発行）
- 不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査
- 各モデルの５年間収益予測を作成
上記収益予測を基に
- 金利減免の要請
- リスケの要請等
- 借入金減額（元本カット）の要請
- 収益予測によっては債権者（金融機関）の同意の下
継続所有等の検討
最有効利用となるものにコンバージョンし売却の検討
任意売却の検討
あらゆる選択肢の検討 等を行ないます。
不動産運用モデル例
- 通常賃貸としての運用（個別賃貸）
- 事業用賃貸としての運用（1棟借上げ：ゲストハウス、社宅）
- 事業用賃貸としての運用（個別オフィス）
- 事業用賃貸としての運用（シェアオフィス）
- 土地・建物売却について（実勢売買価格査定）
オーナー支援政治団体がバックアップ
サブリース投資マンション等被害者相談センター概要
名称：ＮＰＯ法人日本住宅性能検査協会 サブリース投資マンション等被害者相談センター
住所：〒103-0012 東京都中央区日本橋堀留町1-11-4 日本橋吉泉第2ビル5F
顧問：法律委員 池田 聡弁護士(東京弁護士会所属) 日本興業銀行・みずほ銀行に通算約２４年勤務。営業店９年、IT部門８年、業務企画部門７年。 最後の３年間は支店長を務める。
TEL：03-3524-7215（受付：10:00～18:00（平日のみ））
運営団体の沿革（ＮＰＯ法人日本住宅性能検査協会）
| ２００４年６月 | 内閣府より、特定非営利活動法人日本住宅性能検査協会が認証される |
|---|---|
| ２００６年３月 | 「敷金診断士」ＮＨＫ等の紹介により全国より年間１０，０００件余の原状回復問題の相談を受ける |
| ２０１３年４月～２０１５年３月 | 福岡市(福岡県)から「平成25年度集合住宅向け再生可能エネルギー等導入支援」事業受諾 http://www.nichijuken.org/fukuoka/ |
| ２０１３年７月 | サブリース問題研究会を発足（協会内） http://nichijuken.org/committee/sublease.html |
| ２０１３年１１月 | 再生可能エネルギーの普及を目指した啓蒙活動として、経済産業省・住宅新報社とともにスマートマンションシンポジウムを開催 |
| ２０１４年４月～２０１６年３月 | 豊田市(愛知県)から「豊田市再生可能エネルギーセンター相談等業務」を受諾 http://www.city.toyota.aichi.jp/pressrelease/201703/1018609.html |
| ２０１５年１月 | 復興支援事業として「環境未来住宅コンペティションin東松島」を主催 http://www.hm-house.org/index.html |
| ２０１５年３月 | 国土交通省から「住宅セーフティネット基盤強化推進事業」を受諾。全国９箇所で講演・相談会実施 http://jha-safety.jp/ |
| ２０１７年２月 | サブリーストラブルの相談を専門的に扱うサービス機関「サブリース問題解決センター」を設立 |
| ２０１７年３月 | 一般社団法人日本不動産仲裁機構（法務大臣認証裁判外紛争処理機関）に、主管専門委員として加盟。 |
| ２０１８年７月 | 相談センターを設立 |
|
２０１９年５月 |
スルガ銀行不正融資問題対策室設立 |
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２０１９年６月 |
協力団体
